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Immobilien in vielen Städten und Gemeinden gelten inzwischen als überbewertet – und die Blasengefahr auf dem Markt wächst. Das ist das Ergebnis des aktuellen Empirica-Blasenindex.

»Sobald die Zinsen steigen, müssen die Preise runter oder die Mieten hoch«, warnen die Forscher. Allerdings seien Mietsteigerungen stark reglementiert und dürften es künftig noch stärker sein. Falls also die Zinsen anziehen, könnten laut Empirica wie etwa bereits in den Achtzigerjahren die Immobilienpreise fallen.

»Selbstverständlich haben wir eine Immobilienblase«, schreibt Empirica. Wichtiger als die Frage nach der Existenz einer Blase, so die Forscher, sei jedoch die Frage, ob und wann diese platze. Durch die anhaltende Zuwanderung und die Knappheit an Bauflächen sei es – womöglich getrieben durch Inflation – wahrscheinlicher, dass die Luft nur langsam entweiche. Denn die hohe Nachfrage und die hohen Baukosten stabilisierten den Wert der Immobilien.

Homeoffice könnte Nachfrage verändern

Wie groß die Preiskluft ist, gibt das sogenannte Rückschlagpotenzial an. Dieses ist dem aktuellen Index zufolge in den sieben größten Städten des Landes auf 46 Prozent gestiegen, nachdem es 2018 noch bei 31 Prozent gelegen hatte. Bundesweit belaufe sich das Rückschlagpotenzial auf 28 Prozent (2018: 15 Prozent).

Das Berliner Forschungsinstitut untersucht auch für sämtliche Landkreise und kreisfreien Städte bundesweit im Detail, wie groß die Blasengefahr vor Ort ist. Dazu bedient es sich Teilindizes, die die Kaufpreise ins Verhältnis setzen:

• zur jeweiligen Jahresmiete, die eingenommen werden kann,

• zum Jahreseinkommen (beziehungsweise zur Verschuldung),

• zur Bautätigkeit vor Ort.

Beim Verhältnis Kaufpreise zu Mieten stellen die Forscher etwa fest, dass diese in 300 von 401 Landkreisen oder kreisfreien Städten nicht mehr im Gleichklang wachsen. Bezüglich der Entwicklung der Einkommen schreiben sie: »Entweder die Preise fallen irgendwann oder die Einkommen steigen drastisch.« Angesichts der »Exportabhängigkeit und ungelöster Strukturprobleme« seien jedoch starke Zuwächse an Einkommen in Deutschland eher unwahrscheinlich.

Hinzu komme, dass das Wohnungsangebot steige – und die Nachfrage sich auch besser aufs Umland verteile. Und: »Ein nachhaltiger Trend ins Homeoffice und die mancherorts neu entdeckte Liebe zum Eigenheim könnten diesen Prozess begünstigen.«

Unter Berücksichtigung dieser Einzelindizes sehen die Forscher zum Vergleichsjahr 2005 für insgesamt 324 Kreise bundesweit eine mäßige bis hohe Blasengefahr. Vor drei Jahren waren es »nur« 237. Sehen Sie hier, wie Empirica die Blasengefahr für Ihren Landkreis beziehungsweise aktuell Ihre Stadt angibt:

Betroffen von der Blasenbildung sind besonders Metropolen. Empirica attestiert elf von zwölf Großstädten eine »eher hohe« Gefahr. Lediglich »mäßig« hoch sei diese in Köln. Eine deutlich höhere Blasengefahr haben dagegen mache Orte im Speckgürtel – wie der Kreis Segeberg nördlich von Hamburg oder Mühldorf am Inn östlich von München.