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Die Großbank UBS sieht den Immobilienboom am Ende. Das könnte Frankfurt besonders treffen – hier wurden Immobilien in den letzten Jahren um sechzig Prozent teurer. Auch München belegt einen unrühmlichen Spitzenplatz.

In vielen Metropolen kennen die Wohnungspreise seit Jahren nur eine Richtung: aufwärts. Doch angesichts von steigenden Zinsen und Rezessionsgefahr zeichne sich nun ein Ende des globalen Immobilienbooms ab, warnen die Experten der Schweizer Großbank UBS.

Demnach droht dem Immobilienmarkt vor allem in zwei deutschen Städten eine harte Landung. Der Analyse zufolge weisen Frankfurt am Main und München innerhalb der Eurozone das größte Blasenrisiko auf. Hier hätten sich die Preise besonders stark von Mieten und Einkommen abgekoppelt, so das Ergebnis des »Global Real Estate Bubble Index 2022« der UBS. Beide Städte hatten in der Auswertung schon in den vergangenen Jahren Spitzenplätze belegt.

Laut der Auswertung sind die Wohnimmobilienpreise in Frankfurt am Main im vergangenen Jahr zwar nur noch um fünf Prozentpunkte gestiegen – insgesamt liegen die Preise aber rund 60 Prozent höher als noch vor fünf Jahren. »In diesem Zeitraum war die Investitionsnachfrage stark und Preise stiegen deutlich schneller als Einkommen und Mieten«, so die UBS.

Tatsächlich stehen in Frankfurt kaum noch Wohnungen leer, Wohnraum bleibt also weiter knapp. Doch das Bevölkerungswachstum stagniere, so die UBS. Zudem würden Investitionen in Mietobjekte zunehmend unattraktiv. »Auch steigende Finanzierungskosten und schwache wirtschaftliche Wachstumsaussichten für 2023 dürften die Hochstimmung am Markt bald beenden«, warnen die Experten.

München auf Platz vier

Kaum besser sieht die Lage in München aus: Die bayerische Hauptstadt landet im globalen Immobilienblasen-Ranking der Großbank erneut auf dem vierten Platz. Der dortige Wohnungsmarkt sei »stark überhitzt und weist das höchste Preis-Miet-Verhältnis aus«, heißt es bei UBS. »Die gedämpften Konjunkturaussichten in Deutschland könnten die Wohnungsnachfrage nun belasten.«

»Der Boom geht zu Ende«, sagt Maximilian Kunkel, UBS-Chefanlagestratege in Deutschland. Das Risiko einer Immobilienblase sei in Frankfurt und München weiterhin so hoch wie in kaum einer anderen Metropole auf der Welt. »Gerade Investoren, die aus Renditeüberlegungen Käufe in diesen Regionen Deutschlands erwägen, sollten derzeit Vorsicht walten lassen.«

Frankfurt kommt beim Blasen-Index auf 2,21 Punkte, München auf 1,8 – von einem »Blasenrisiko« sprechen die Analysten bei mehr als 1,5 Punkten. Die beiden deutschen Städte liegen damit noch vor Metropolen wie Los Angeles oder New York. Als am stärksten überhitzt gilt der Immobilienmarkt in Toronto – hier haben sich die Preise in den vergangenen 25 Jahren mehr als verdreifacht. Auch in Zürich, Hongkong, Vancouver, Amsterdam, Tel Aviv und Tokio sehen die UBS-Experten eine erhebliche Blasengefahr.

Als Immobilienblase gilt dabei eine starke und anhaltende Abweichung des Preisniveaus von Fundamentaldaten wie etwa Einkommen, Wirtschaftswachstum und Bevölkerungswanderung. Je stärker sich die Immobilenpreise von den Einkommen abkoppeln, desto höher das Blasenrisiko.

Den Experten zufolge wurde der Boom bei den Immobilienpreisen vor allem von den niedrigen Zinsen getrieben. Doch angesichts der hohen Inflation haben Notenbanken rund um den Globus die Zinswende eingeleitet, mit gravierenden Folgen für Immobilienkäufer. So haben sich die Hypothekarzinsen in den analysierten Städten zwischen Mitte 2021 bis Mitte 2022 laut der UBS nahezu verdoppelt.

Die Folge: Selbst für Arbeitnehmer mit einem guten Job sind die eigenen vier Wände kaum noch erschwinglich. So sprengen die Kosten einer 60-Quadratmeter-Wohnung in den meisten Metropolen das Budget eines qualifizierten Arbeitnehmers aus dem Dienstleistungssektor, rechnen die Analysten vor. Demnach müsste ein Arbeitnehmer in München rund zehn Jahreseinkommen aufbringen, um sich eine 60-Quadratmeter-Wohnung leisten zu können, in Hongkong sind es sogar 25 Jahre. Die Studienautoren gehen dabei von einem Beleihungswert (Loan-to-Value) von achtzig Prozent aus, wobei die monatlichen Kreditraten ein Drittel des Einkommens nicht übersteigen sollten.

Die Analysten warnen mit deutlichen Worten vor einem möglichen »Game Over« am Immobilienmarkt. Denn angesichts von hoher Inflation und Vermögensverlusten durch die Turbulenzen an den Finanzmärkten fehle vielen Immobilieninteressenten das Geld. Noch sei der weiterhin robuste Arbeitsmarkt in vielen Städten »die letzte verbliebene Stütze« des Immobilienmarkts, so die UBS. »Bei einer Verschlechterung der Wirtschaftslage könnte jedoch auch diese wegfallen«. In vielen Städten sei in den nächsten Quartalen mit erheblichen Preiskorrekturen zu rechnen.